项目物业管理保洁与保安管理服务方案
在物业管理所处的现阶段中，适当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护办公楼和业主的安全，减少和降低各类案件、事故发生率，是物业管理工作的重中之重，最为广大业主所关注，因此需切实施行三级常规防范与技术防范相结合的24小时全天候安全防范管理手段，落实各责任部门的结点处理，使安防管理运行达到最有效的层面。安全防范管理方案
安防管理包括治安秩序、交通秩序、消防和紧急事件处理等内容。是保证园区工作秩序、防止各类治安事件发生的重要基础工作，同时也是物业服务中心工作的形象。
安防管理的基本原则：
·安全第一，预防为主
·防消结合，群防群治
一、管理内容
1、常规防范：采取24小时门岗执勤的方式，并设置车辆秩序管理人员进行车停放管理，以协助公安机关维护园区内公共秩序，减少和降低任何危及或影响园区公共秩序的行为。
(1)门岗的任务：
· 了解熟悉所有园区业主的车辆牌照号码，熟悉业主人员的外貌基本特征。
· 礼仪服务(向驾车业主和个人行举手礼或注目礼);
· 维护出入口的交通秩序;
· 对外来车辆和访问人员进行礼貌询问，拜访对象核准，验证登记;
· 制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入园区;
· 严禁携带危险物品进入园区;
· 遇到外来人员将大件物品带出园区，即与业主核实，并按物件放行单;
· 为业主、使用人提供便利性服务;
·遇事或需要转达的事项按操作程序及时与巡逻人员、车管人员及管理人员联系。
(2)车辆秩序管理任务：
· 指挥和指定进入车辆按规定停放;
· 对违章停车实行劝阻和纠正通知;
· 对超速或违规车辆劝阻教育;
· 配合其他责任单位做好规定工作。
2、技术防范：
A、值班保安接到治安报警，迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员对报警处理情况作详细记录，留档备查;
B、加强夜间的巡更，每30分钟一次。
二、管理措施
1、实行半军事化管理，制定保安管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心;
2、强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能;制定《紧急事故处理办法预案》，定期组织演习;
3、加强保安人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言文明，举止得当;
4、严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量;
5、监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好;
6、监控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。
三、操作规程
门岗保安员岗位制度
门岗秩序维护员对园区大门口安全负主要责任：
1、每班交接时务必所有事物交接清楚完毕;
2、门岗保安必须按公司规定着装;
3、在工作期间必须保持门岗有一名队员立岗服务，对外来车辆、人员询问时，必须使用文明用语，禁止以任何理由同任何人进行打架斗殴;
操作程序：拦下—敬礼—询问—联系—登记(有效证件或车牌)—发卡—放行
4、负责对出入人员携带可疑物品进行检查;
5、对出园区的物品必须经业主认可后放行;
6、遇强行进入园区的人员和车辆，应及时用对讲机通知巡逻岗进入人数和车牌号;
7、负责保安值班室电话的接听及相关电话内容的处理和解释;
8、负责大门口及值班室内的卫生保洁工作;
9、接到报警应以最快的速度通知治安巡逻员或相关人员，并做好记录;
10、协助处理园区内突发事件;
11、门岗队员不得接待亲朋好友，不得看书、看报纸杂志，不得听收音机等，不得做与工作无关的事。
项目物业管理保洁与保安管理服务方案
我校全校搬迁进入大学城，使得我校的学生公寓无论是宿舍外观还是住宿条件都比过去有了很大的提高，这同时对我们的学生宿舍管理有了新的要求，我们在经过调研的基础上，结合我校的实际情景，决定引入物业服务体系，使学生公寓管理由过去的单纯说教向行为管理方向转化，公寓内的服务管理向机制化、标准化服务方向转化，公寓管理手段向企业管理的方向转化，故特制定《广州大学城生活区学生公寓物业管理方案》，以下称本方案。一、公寓物业管理的实施范围
根据我校的实际情景，为了做好物业管理的示范、试点工作，故先从B1~B10公寓开始试行，待成熟后再在全校推行。
二、公寓物业管理方式
成立学生公寓管理部，负责学生公寓内日常工作和物业服务监督工作。每个公寓为一个班组，由公寓宿管组长负责公寓内日常工作。员工统一着装上岗、礼貌作业、规范操作。所有员工要进取做好学生信息反馈工作，做到“诚心待人、热心服务、耐心解释、细心工作”。进一步制定并完善了学生公寓服务资料和标准(附件1)公寓管理部主要岗位职责(附件2)和公寓管理部工作规程(附件3)及公寓管理部员工考核制度和实施细则(附件4)，按照物业管理行业标准和规范结合我校学生公寓具体工作进行管理。
三、学生公寓管理部岗位及人数
学生公寓管理部部长：1名(由中心副主任兼任)
学生公寓管理部物业监理：2名(由正式职工出任)
学生公寓宿管员：8人
学生公寓楼内保洁员：8人
学生公寓场地保洁员：1人(由工作量教少的楼内保洁员出任)
共需外聘人员16人
四、运行费用
1、人员工资
2、员工劳保、工具等费用
3、标牌、标示、垃圾桶等费用等
综上所述，运行费用约为300，000.00元。
附件1：学生公寓服务资料和服务标准
1、房屋共用部位的维护和管理
公寓管理处定期和冬、雨季节或天气异常时对房屋居住情景进行检查维修，或居住人发现问题及时报修。对房屋易出问题的部位，及时作出记录备案，重点检查。年底进行全面检查，对共用部位及其设施设备的完损程度作出评价，制定年度维护计划，作好检查和维修记录。
2、用部位及设施设备的运行维护管理
定期对共用部位及设施设备进行保养维护，保证设施设备的正常使用和运行。公寓公共设施设备完好率坚持在98%以上。正确操作和使用设施设备，无因操作使用不当而导致安全事故发生。
3、环境卫生服务标准
(1)公寓楼区域内的环境、场地及公共部位。
标准：目视地面无杂物、无尘土、无积水、无污渍;墙面干净整洁，无灰尘、蜘蛛网、无乱贴乱画;区域内无废弃杂物、无乱堆乱放、无卫生死角、无异味等。
(2)楼道、楼梯及公共设施设备。
标准：楼道和楼梯洁净、无污渍、积水;楼梯扶手、护栏、电梯门电梯内壁无手印;门窗玻璃明净;天花板洁净无明显污渍，房角和设施设备无尘土和蜘蛛网等。
(3)公寓内的公共卫生间。
标准：地面墙面干净、瓷砖无锈渍、室内无异味、便池内外无杂物无污渍，垃圾清理及时，设备完好无损，金属器具无锈迹、无长流水、无堵塞、无滴漏现象。
4、安防服务标准
(1)公寓管理接待处24小时管理服务值班，及时登记非本公寓内来访。
(2)随时维护公寓楼周边车辆停放秩序。
(3)定期对公寓内的消防设施设备、共用电器进行巡视、检修，保证楼内消防设施设备、共用电器完好，消防设施设备设置明显的提示标志。
(4)公寓内严禁违规使用高负荷大功率电器、动用明火、私拉乱改用电线路或插座;严禁随意动用消防设施设备。
(5)来访人员进行登记，晚间限时离开，严禁留宿。
(6)公寓内无火灾、失窃、触电、斗殴、赌博、传播不良文化等事件和违法行为。
5、维修服务标准
(1)24小时受理报修，一般情景下10分钟内维修人员到场，维修及时率100%。紧急情景随叫随到，确因特殊情景不能及时到场处理的，应向报修人说明情景，做好解释工作，并尽快安排处理。维修结束后，将地面清理干净，物品归位。
(2)定期对公共照明设备系统进行巡查，及时更换损坏的灯器具。公共照明完好率98%以上。
6、接待服务标准
(1)礼貌服务、礼貌待人。对来访或住宿人员，及公寓居住人员热情接待、认真受理;对提出的问题和需求进行认真耐心地解答和帮忙解决。
(2)认真、全面、详细、准确地登记来访、住宿和公寓居住人员的基本情景，并备存登记资料，以便供给服务和查询。
(3)按照公寓管理规定，及时办理入住和迁出手续，保证公寓物品的及时回收，损坏处置，相关费用的收取结算.蜂巢物业管理网收集并整理。
项目物业管理保洁与保安管理服务方案
为进一步巩固**市创建全国文明城市*成果，全面提升**物业管理有限公司物业服务水平，现就提升物业服务质量水平活动，制定实施方案如下：一、工作目标
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，积极践行社会主义核心价值观，巩固**市创建全国文明城市改造成果，全面强化自身建设，推动企业改革与转型，共同提升业主服务体验和幸福指数，提升小区品质，培育具有国有底蕴、***物业服务品牌，提升***物业管理服务水平和整体形象。
二、领导机构
为确保竞赛活动扎实有效开展，成立活动领导小组。
组 长：****
副组长：***
成 员：****
活动领导小组办公室设在**，**兼任办公室主任****兼任办公室副主任。
三、活动内容
(一)聚焦业主满意，持续转观念强素质。
1、加强人员素质培养，树立正确服务观开展好“物业讲习堂”、项目经理培训、内训师培养等活动，从法律法规、行业规范、技能培训等方面，培育员工重承诺、懂技术、明理知法的意识，推动人才强企工程有效开展。定期组织物业服务大讨论活动，着重强调服务礼仪、服务意识的重要性，潜移默化推动服务观念转变。结合技能竞赛，深化导师带徒活动，选树优秀物业人才，以传帮带的形式层层培育专业技能人才，激发企业造血功能。建立项目部间人才交流输送机制，加速思想碰撞，促进丰富且高质量的服务供给。
2、理顺管理流程机制，推动制度落实落地。优化内部管理模式，形成有效的、执行力强的管理制度。持续推行基层制度建立，以三基工作为统揽，强化“三标”建设、基层班组建设和项目建设，全面提升基层精细管理水平。持续推进“三会三公开”制度落实落地，认真落实物业服务收费规定，按照质价相符原则，定期公布服务内容、收费标准等事项，健全财务帐目，主动接受业主和物价部门的监督，公开投诉渠道和方式，公开公共部位收益等信息，不断强化业主监督职能。
3、强化监督考核，提高运行保障水平。完善三级考核体系，进一步量化考核，科学运行并注重实效。坚持实施“低老坏”现场曝光会、差评案例制度，增加劣质服务曝光度，对问题突出、屡查屡犯的项目，实施 “黄牌警告，红牌重罚”原则，“红牌”双倍扣罚绩效，并取消评先树优资格。持续推行“居民恳谈会”、居民满意度调查问卷，聚焦居民反映突出的热点、难点、焦点问题，建立问题清单，针对解决业主反映强烈问题开展专项行动，进一步降低投诉率，提升满意度。
(二)聚焦提质升级，持续强化基础服务。
1、加强日常管理服务，提升服务水平。常态化做好疫情防控工作，全面启用车辆蓝牙识别系统，强化门卫值守，加强小区封闭管理。进一步巩固创建全国文明城成果，并形成长效机制，结合“提质增效谋发展，服务升级铸品牌”及“品牌提升年”等活动，强化现场服务质量，重拳整治维修改造后小区环境卫生，加强室外普扫、卫生死角、杂草垃圾、楼道杂物等问题的清理力度。建立“四保”服务质量问题清单，集中开展专项治理行动，实行问题销号管理。有效使用信息化技术，强化日常安保巡视与设备维修管理，实现智能化巡更及设备实时监控。积极开展“现场精细管理观摩推进会”，及时总结分析存在的差距短板，推动服务不断升级。
2、加强施工管理，把好小区基础设施质量关。熟悉施工图纸及设计变更方案，复核施工现场，加强隐蔽工程质量验收。积极参与工程交接、承接查验，做好物业交接及三方签认，发现问题及时做好登记，明确维修及保修责任。全面巡视小区施工改造期间苗木受损情况，及时采取补救措施。做好改造后小区智能门禁、通道闸机、人脸识别技术、闭路监控的智能化和互联网技术的测试与启用，优化安保、保洁等基础服务体系，提升物业管控效率。加强小区安全巡视，杜绝松弛懈怠，针对易产生高空坠物、物体打击等危害的危险源，重点做好安全防护，设置安全警示。
3、加快引擎驱动，促进服务转型升级。强化过程控制，持续实行“走动式”巡查，对岗位职工定点、定位、定责管理，把精细管理落实到一线。做好“网格”输出平台的管理与使用，建立网格员、物业服务人员工作协同机制，配合社区做好网格的走访、巡查、管理、服务、人口普查等工作，推动物业服务与网格服务有机融合。积极参加文明小区创建，分类指导、梯次打造具有区域特色的文明小区，推进“精品小区”、“质量标杆项目”建设。积极拓展房屋租赁、社区电商、家政护理等服务业态，提升服务能力，满足业主日益增长的服务需求。
